Здравейте, в момента ни правят данъчна ревизия и проблема е следният!
Собственика на земя, прехвърля с нотариален акт правото на строеж върху земята върху ЕООД / фирмата е негова / през 2005 г - срока на това право е 10г,през които фирмата ще ползва земята, като построи съответните складове за нейните нужди. Срещу това право на строеж фирмата 2015г ще му прехвърли сградите които са построени!
В момента данъчните ни правят пазарна оценка на строителството- сега през 2010г ,/строителството е през периода 2005-2007г/ , и казват така - на основание чл. 30 от ЗДДС /говоря по спомен/ , фирмата е трябвало да пусне фактура през 2005г на тази пазарна стойност ,направена в момента от експерт /за тези в онова време бъдещи сгради / и да начисли ДДС ,което да внесе !
Ние смятаме ,че ако се пуска някаква фактура,то тя може да бъде единствено върху правото на строеж,което е по данъчна оценка на имота.
Как може фирмата тогава да предвиди ,какви и колко сгради ще построи,, което в действителносте така, построено е само половината от предвидените неща за строителство. А те ми искат към момента на подписване на нотариалният акт да сме пуснали фактура

Незнам дали бях много ясно, не съм счетоводител ,но гледам да помагам с нещо!

Във Вашия случай имате "бартер" на датата на прехв. правото на строеж. Въпреки, че собственика на имота /физ.лице/ фактически ще придобие сградите през 2015 г. фирмата реално придобива правото на строеж на датата на нот. акт за учредяването му. Тъй като фирмата не плаща пари на собственика за това, а ще му прехвърли собствеността върху сградите на по-късен етап, то ЗДДС счита, че има сделка на по-ранната от 2-те дати- на учредяването правото на строеж или на прехвърлянето на сградата. Тук по-ранната Ви дата е прехв. правото на строеж и наистина се прави оценка на бъдещото строителство, която е основа за начисляване на ДДС от фирмата /възможен е случай, когато собственика да плати това ДДС на фирмата/. Това е накратко и без много детайли.

Благодаря, но такава оценка 2005г не е правена, фирмата все пак закупува само право на строеж, а какво ще построи не е ясно. Другият вариант - ако тогава е била направена оценка на тази гола земя и евентуалните сгради, след като фирмата изпълнява половината от постройките, какво се случва с това навнесено в този случай ДДС ,

Сани,Виждам, че във втория си постинг пишеш "закупува право на строеж". В нот. акт от 2005г. има ли определена цена на това, която фирмата да плати на собственика, че малко се обърках.

Това е бартерна сделка по смисъла на чл. 130 от ЗДДС, при която всяка от страните се явява едновременно продавач и купувач. Собственикът на земята продава право на строеж и насрещната престация за него е придобиването на собственост чрез покупка на части от бъдеща новопостроена сграда. Купувачът на правото на строеж – суперфициара - от своя страна се задължава да прехвърли собствеността на същата тази част от сградата, като обезщетение на собственика на земята. Данъчното събитие възниква на датата на нотариалния акт за учредяване на вещното право на строеж. На същата дата, възниква и задължението на регистрираното по ЗДДС лице – купувач на правото на строеж – най-често строителна компания, да начисли ДДС върху пазарната цена на СМР – т.е. на строителната услуга. Това следва да се направи върху прогнозната себестойност по ПСД – проектно-сметна документация и процент обичайна норма на печалба за отрасъл Строителство. Важно е да се отбележи, че не може да се търси пазарна стойност на обезщетение, нито на апартаменти или други обособени обекти от нова сграда, а следва да се определи коректно пазарната стойност на доставката със строителна услуга. В предвид на това, че се фактурира аванс за ненастъпило данъчно събитие, то след приключване строителството (акт 16) и въвеждане на сградата в употреба ( Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация ), следва да се изравни с издаване на кредитно или дебитно известие до размера на фактическата себестойност и обичайната норма на печалба. Това е наложително единствено в случаите, когато себестойността е по-голяма от пазарната цена на обектите.

Да сигурно е така при строителните фирми, които построяват апартаменти и после след акт 16 ги дават на собствениците на земята, и по новият закон няма мърдане,но тук случаят е друг Собственика на фирмата и собственика на земята е едно и също лице. Фирмата строи през 2005-2007г по стопански начин сградите, но ще ги ползва и 10г безвъзмезно за своята дейност и чак догава ,ще ги предаде. Ние твърдим че след тези 10г ,при предавенето на сградите ,ще им начислим ДДС. От друга страна в експертната оценка , коята ни направиха сега, са ни включили цялото строителство , дори и трафопоста, който фирмата ,ще продаде на ЧЕЗ с данъчна фактура следващите месеци / по ,която би трябвало да начислим ДДС / както и всички подобрения на имота .
Давайте идеи , как да убедим данъчните ,че сме прави! Да тълкуваме закона в наша полза!

За да ти се даде идея, която да е точно за Вашия случай, който и да е колега трябва да се запознае със самите документи. Глешиш като пишеш, че фирмата не ползва бъзвезмездно през тези 10 години сградите, защото ти после ще ги предадеш но совственика на имота и ето ти възмездност на ползването. Та за тази възмездност ти се иска ДДС-то.
Виж внимателно какво ти е писал/а в детайли delusion и обсъдете с Вашия счетоводител, който е запознат с документите.

Исках да кажа "грешиш, че фирмата ползва бедзвъзмедно"...

Сега прочетох нотар. акт за право на строеж и там никъде не пище ,че фирмата КУПУВА ПРАВО на строеж. Пише собствениците на имота УЧРЕДЯВАТ на фирмата право на строеж за 10 години.
И цената на това право е 6000лв.
Когато го подписваха този натариален акт през 2005г то заради банката, Управителя говори и с данъчни да го прегледат и имахме одитори и никой тогава не ни накара да пускаме фактура......и сега се чудим как са се оправим ,така че да не фалираме с това ДДС което искат да ни начислят!

И другото ,което пише,че фирмата ще бъде собственик на сградите за периода на нот. акт - 10 г , може да ги продава, залага и т.н, но този период може да бъде и 100г . т.с фирмата да си остане собственик на сградите . Тогава нямаме бартер според мен, или поне така ми се иска! И не е била длъжна да начисли ддс през 2005г за сгради, които ще са нейна собственост.

А в нот.акт пише ли, че след 10 г. ще прехвърлите собствеността на построените сгради на собственика на имота или е само опция за прехвърляне?
Ако е записано, че ще има прехвърляне, това е което е дало основание на данъчните да изискат оценка на основанието което ти писа delusion, само е възможно чл. по ЗДДС за 2005 г. да е различен /не знам актуалния за 2005 г. ЗДДС ли е погледнал/а /.
.

Срещу това право на строеж фирмата 2015г ще му прехвърли сградите които са построени!

и това

И цената на това право е 6000лв.

нещо не се вързват

Изпреварил си ме с постинга.
То добре пише, че за 10г. ще си собственик, ама какво пише, че става ако след 10-та година фирмата не е продала сградите....

Във вашия случай това е доставка между свързани лица, освен всичко друго - затова и сега с експертиза ви определят пазарни стойности. Приложим е чл. 27, ал. 3 от ЗДДС. Извън всичко друго, доколкото ми е известно вещното право на строеж е не повече от три години. Ако при вас са договорени 10 ??? - то след третата липсва предмет на доставката с право на строеж. Нямам идея как може да убедите НАП-ърите, че данъчното събитие ще настъпи след 10 години ползване.

"Правото на строеж се погасява в полза на суперфициента по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Срокът е свързан с 5-годишния срок по чл. 153, ал. 2 ЗУТ - ако сградата не е завършена до груб строеж, строителното разрешение губи силата си."

Как може фирмата тогава да предвиди ,какви и колко сгради ще построи,, което в действителносте така, построено е само половината от предвидените неща за строителство.

За съжаление ЗДДС - 2005 г е малко хлъзгава материя по този казус, даколкото разбрах от колегите, те намариха съдебни решения и едно писмо на НАП което казва ,че не се начислява ДДС, но зависи как се тълкува.
За сградите пише ,че след изтичане на срока те преминават безвъзмезно на собствениците на земята. Да не се налага да ходим да подписваме ,че срока на нот. акт става бесрочен.....

6000лв е данъчна оценка може би на земята....

Благодаря, че ме поправи - остарявам вече. Верно, че до 5- та година, ако не е на акт 14...

1. Както първоначално бяхте посочили, че до 10 г. следва да се упражни учреденото право на строеж, просто не става. По закон следва да се упражни до 5 г, защото в противен случай се погасява в полза на собственика на земята.
2. Фактът, че не пише, че се купува, а че се учредева правото на спроеж не означава, че сделката е безвъзмездна. Естествено, че е още повече, че най-малкото за дънъчни цели няма как между свързани лица да се счита, че не е. Явно е възмездна и е на стойност 6000 лв.
3. Уговорката за обратно изкупуване при гражданска сделка е нищожна, а при търговска е допустима и законна сделка. Въпросът е каква е настрешната престация на ФЛ среще поетото задължение за продажба от ТП-строител. Най-малкото може да се приеме, че е предварителен договор- обещание за прожба.
4.

Преминаването към ФЛ след 10г. ползване безвъзмездно също за данъчни цели ще се третира като продажба от гл. точка както ва ЗКПО, така и на ЗДДС.

Абе то се е видяло , че този път няма да ги излъжете, ами не се имъчете, че може да се оплетете още повече

т.с ако начислим през 2005г ДДС / което не ни се иска/ то през 2015г фирмата няма да ничислява ДДС пре предаване на имота така ли?

Въпросът е дали учреденото право на строеж е за 6000 или е за 6000+ имотите.)))

Нали не си мислите че може да се обложат само 6000 лева, да построите сгради за 6 000 000 (примерно) и да минете между капките !

в нот. акт пище цитирам : данъчната оценка на учреденото право на строеж е 6000лв и срещу това фирмата се задължава да построи следните обекти :.......

Наистина изпростя този форум или обиди и простотии,или чалъми-вижте николко сме хитри.

...... и? после?

я копни още малко

е ако може да се мине между капките най-добре.....

АААА да си дойдем на думата за обектите! и кои са те душко?

Я кажи ,сериозно , за коя община става дума?

"Управителя говори и с данъчни да го прегледат и имахме одитори и никой тогава не ни накара да пускаме фактура......и сега се чудим как са се оправим"

я да ги търси тия пак :))))

Сани,
попитайте данъчните кога,според тях, възниква данъчното събитие за доставката на....каквото строите там...че смятат, че е 2005 - ок, но - законови основания за това да ви посочат?
извинявам се, ако съм пропуснал нещо, но - само въпроса прочетох

според тях е 2005,ние се съгласяваме с това, но в редакция на ЗДДС / валиден до 01,01,2006 / , пише
- при прехвърляне на собственост върху сгради или части от тях данъчната основа е равна на по-високата от:
а) данъчната основа, определена между страните, увеличена с дължимите данъци и такси по прехвърлянето;
и
б) данъчната основа съгласно чл. 46 от Закона за местните данъци и такси;

договорена цена е 0 - т.с по високата цена е данъчната оценка за бъдещите сгради ,която са ни издали през 2005г.

През 2006 това се променя и вече става пазарната оценка на сградите .. но са 2005г закона гласи друго.

И при мен е подобна ситуация,но моя НА е на основание чл.65 ЗСобст.и за срок от 25 години, фирмата става собственик на построената сграда/учредено 1998/.Никъде не е посочено какво става със сградата след тези 25 г.,а правото се води от ЗСобств.ОПС е отстъпено срещу определена сума.През 2025г. - или собственикът ще прави дарение на земята или ....дотогава- я камилата,я камиларя

И нашият НА е със срок от 10г и след това безвъзмезно сградите преминават при собствениците на земята. Ние затова твърдим ,че през 2005 г. собственика не е получил нищо от фирмата ,защото по закон той ще придобие сградите след 10г. Няма как фирмата 2005 да му даде нещо ,което по закон той си получава през 2015г. И би трябвало тогава да е данъчното събитие и тогава фирмата д ас иначисли и внесе ДДС.

За съжаление, данъчните са прави.

Ние смятаме ,че ако се пуска някаква фактура,то тя може да бъде единствено върху правото на строеж,което е по данъчна оценка на имота.
Не върху данъчната оценка! Вие сте договорили размяна на вещно право срещу готов продукт.
настрешната престация на физ.лице е срещу задължение за прехвърляне на складове.
и най-накрая така е записано в закона:
а/данъчната основа, определена между страните,.....
не вярвам, че може да докажете, че дан. оценка е по-висока от "договорената между страните..
виж чл.30 и чл.31 от стария ЗДДС"

Как може фирмата тогава да предвиди ,какви и колко сгради ще построи...
Затова е трябвало да се направи експертна оценка на имота.
По ПСД ли + печалба, по прогнозна себестойност + печалба, но е трябвало да се направи.
И върху нея да начислите ДДС и да издадете така фактурата....

_{пп. само едно мнение, де :)}

това това е големият спор с тях - те казват това е БАРТЕР - да но бартер е възмезна стока. И когато строителните фирми взимат правото на строеж при тях е БЕЗСРОЧНО ,срещу това строят апартаменти и част дават на собствениците на земята. И при тях се начислява ДДС и т.н
При нас случая е такъв- той е по чл.65 от Закона за собствеността, в който се казва ,че щом правото за ползване е СРОЧНО / както е при нас / собственика на земята получава след този срок БЕЗВЪЗМЕЗДНО построените сгради т.с той си ги получава по закон, а не че фирмата се разплаща с тях. Т.с тогава не е имало плащане на това право , а данъчното събитие и задължението за начисляване на ДДС ще бъде при предаване на складовете. И тогава ,ще си начисли ДДС дали върху остатъчната стойност или пазарна цена и ще си го плати.
За съжаление със СРОЧНО право на строеж и самите данъчни не са се сблъсквали и те все още се колебаят каде е истината. Те дават само като пример строителните фирми и как е при тях.
А чл. 30 от старият закон , е променян през ноември - декември 2005г ,когато вече излиза ,
чл.30, ал.1
При прехвърляне на собственост върху сграда или част (реална или идеална) от сграда данъчната основа е по-високата между данъчната основа, определена по чл. 29 от този закон, и данъчната основа, определена по реда на чл. 46 от Закона за местните данъци и такси.

А при още по старата редакция валидна до ноември-декември , си гласи това което бях написала по горе - договорена цена между лицата или данъчна оценка на сградите по чл.46.

Безвъзмездната доставка между свързани лица, Е ли част от бартера или не е. Зависи как е формулиран НА. Ако докажете, че няма бартер...