Колеги, днес получих честитката от НАП във връзка с ревизя по ДДС и ЗКПО. Така до тук добре , обаче..
Продаваме недвижими имоти. Всеки отделен апартамент се води като стоки 304 държани за продажба и земята ми е като отделен актив в 201. Когато продавам апартамента изписвам и съответни идеални части от земята.
За земята не съм ползвала ДК при покупката. Сега в ревизионният доклад виждам че са ми увеличили себестойността със земята и са ми доначислили ДДС върху разликата.
Парцела е купуван през 2005 год на космическа цена.
За съжаление със тази себестойност на земята имотите стават изцяло непродаваеми отчитайки факта че продаваме по цени много над средните за района.
Къде да чета казуси като моя за да почна да пиша възражение. Иначе става страшно.

Новият Закон за ДДС и сделките с недвижими имоти .

Основни моменти в цялостната регламентация

Основните моменти в регламентацията на недвижимите имоти са следните:
1. Сделките (доставките) със земя, представляваща “урегулиран поземлен имот” (УПИ), стават облагаеми с ДДС.
2. Сделките (доставките) със земя, с изключение на УПИ, или вещни права върху земя, са освободени доставки по правило и по тях не се дължи ДДС.
3. Сделките със сгради, които са нови, според дефиницията на § 1, точка 5 от ДР на ЗДДС се подчиняват на общите разпоредби на ЗДДС и подлежат на облагане с ДДС.
4. Сделките със сгради, които НЕ са нови, според дефиницията на § 1, точка 5 от ДР на ЗДДС, включително и прилежащият терен, могат да се третират по два режима по волята на продавача, съотв. на страните по сделката:
- като облагаеми в общия случай;
- като освободени по чл. 45, ал. 3 ЗДДС.
По силата на нова разпоредба - чл. 45, ал. 7 ЗДДС, доставчикът може да избере да бъдат облагаеми следните освободени доставки, свързани със земя:
- доставката на земя, която не е УПИ;
- доставката на “не нова” сграда;
- отдаване на жилище под наем.
Доставките, свързани със земя, са следните:
- прехвърлянето на собственост, т.е. продажбата на земя, включително УПИ;
- учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя - право на ползване, право на строеж, право на преминаване (сервитут) на път, проход или съоръжение;
- отдаването под наем на земя.
1. Непроменени хипотези
1.1. Не се променят хипотезите, че облагаеми доставки са:
- доставките на сгради или на части от тях - апартаменти, магазини, гаражи, складови помещения и др., които са нови, според дефиницията на § 1, точка 5 от ДР на ЗДДС;
- извършените строително-монтажни работи, извън стойността на правото на строеж или при замяна на право на строеж срещу построяване на апартаменти или др. обекти в сградата;
- прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем на оборудване, машини, съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земята или изградени под повърхността й (чл. 45, ал. 5, т. 2 ЗДДС);
- прехвърлянето на право на собственост или други вещни права, както и отдаването под наем от къмпинги, караванни паркове, ваканционни лагери, паркингови площи и други подобни (чл. 45, ал. 5, т. 3 ЗДДС);
- настаняване в хотели, мотели, вилни и туристически селища, самостоятелни стаи, вили, къщи, бунгала, къмпинги, хижи, туристически спални, страноприемници, ханове, пансиони, караванни паркове, ваканционни лагери, почивни станции, балнеоложки центрове и санаториални комплекси (чл. 45, ал. 6 ЗДДС).
1.2. Не се променят хипотезите, че освободени доставки са:
- прехвърлянето на правото на собственост върху земя, която не е УПИ, учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя, както и отдаването й под наем или аренда (чл. 45, ал. 1 ЗДДС).
По силата на нова разпоредба - чл. 45, ал. 7 ЗДДС, доставчикът може да избере горната доставка да бъде облагаема.
- отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец (чл. 45, ал. 4 ЗДДС).
По силата на нова разпоредба - чл. 45, ал. 7 ЗДДС, доставчикът може да избере горната доставка да бъде облагаема.
2. Нови хипотези
2.1. Облагане с ДДС на УПИ (чл. 45, ал. 5, т. 1 ЗДДС)
2.2. Освобождаване от облагане с ДДС на сгради или на части от тях, които не са нови (чл. 45, ал. 3 ЗДДС)
Не са нови сградите, които към датата на доставката са на “възраст” повече от 60 месеца след издаване на разрешението за ползване.
По силата на нова разпоредба - чл. 45, ал. 7 ЗДДС, доставчикът може да избере горната доставка да бъде облагаема.
2.3. Проблемът “прилежащ терен към сгради”
Проблемът прилежащ терен към сгради се среща в следните хипотези:
- чл. 45, ал. 3 ЗДДС - освободена доставка е доставката на прилежащите терени към сгради или части от тях, които не са нови, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тях;
- чл. 45, ал. 6, т. 1 ЗДДС - освободена доставка е част от УПИ, която е прилежащ терен към сгради, които не са нови;
- чл. 45, ал. 6, т. 4 ЗДДС - облагаема доставка е прехвърлянето на право на собственост на прилежащи терени към нови сгради, както и учредяването и прехвърлянето на други вещни права върху тези терени.
Какво е прилежащ терен към сграда?
Определението е дадено в § 1, т. 6 от ДР на ЗДДС:
§ 1.6. (Изм. - ДВ, бр. 108 от 2006 г.) “Прилежащ терен” е сумата от застроената площ по смисъла на Закона за устройство на територията и площта около застроената площ, определена на база отстояние 3 м от външните очертания на всяка от ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж на сградата, в рамките на урегулирания поземлен имот.
Цитираното определение е резултат на промяна на новия ЗДДС. Това “ново” определение е доста по - разбираемо и практически приложимо.
Колко е “прилежащият терен” при сграда 19 м на 19 м при УПИ от 1000 кв.м?
При отстояние от още три метра от сградата страните й стават 25 м на 25 м. Следователно, прилежащият терен е 625 кв.м. Останалата част от УПИ, която не е прилежащ терен, е 375 кв. м.
Следователно, ако сградата е “не нова”, то имаме три доставки:
- доставка на “не нова” сграда, която е освободена по чл. 45, ал. 3 ЗДДС;
- доставка на прилежащ терен от 675 кв.м, която също е освободена;
- доставка на 375 кв.м на УПИ, която е облагаема с ДДС.
Уточняваме, че според хипотезите на ЗУТ, “прилежащ терен” е тази част от УПИ, която е извън застроената част от сградата.
2.4. Промяна в начина на определяне на данъчната основа
Новите текстове са чл. 27, ал. 1, т. 2 и т. 3 ЗДДС:
Отпада хипотезата, при която данъчната основа при прехвърляне на собственост върху сграда или част (реална или идеална) от сграда се определя като по-високата сума между данъчната основа, определена по чл. 29 ЗДДС1999, и данъчната основа, определена по реда на чл. 46 ЗМДТ.
В резултат на това изменение се реши отново по законодателен път проблемът, дали при сделки с недвижими имоти следва да се прилага специалната данъчна основа при продажба “на загуба”.
При определяне на окончателната данъчна основа на сравнение ще подлежат две данъчни основи и ще се избере най-високата от тях. Тези две данъчни основи са следните:
- цената “без ДДС”, договорена между страните, съгласно чл. 26 ЗДДС ;
- себестойността или цената на придобиване по чл. 27, ал. 1 ЗДДС.
Запазена е и хипотезата на увеличаването на данъчната основа с данъците и таксите по прехвърлянето (вж. чл. 26, ал. 3, т. 1 ЗДДС и чл. 15 ППЗДДС).
2.5. Прецизирани са проблемите относно “право на строеж” като освободена доставка
Правото на строеж е вещно право върху земя - УПИ. Следователно, учредяването и последващото прехвърляне на право на строеж е безспорна освободена доставка.
Най-спорният случай е относно хипотезата на “учредяване на право на строеж върху земя при започнало строителство преди фаза “груб строеж”.
По силата на Закона за собствеността “право на строеж” за сграда или върху части от сграда, които са самостоятелни обекти (жилище, магазин, гараж и др.), е вещно право върху земя.
По принцип, такова право се учредява преди започването на самия строеж.
В практиката са известни и често се извършват учредявания, при които самото строителство вече е започнало, например има изкоп, “цокъл” или дори има изградени етажи. Това обстоятелство не препятства учредяване на право на строеж.
Възможността за учредяване на право на строеж съществува, докато сградата няма покрив, т.е. докато не е осъществен т.нар. “груб строеж”. След приключване на фаза “груб строеж” вече възниква самата сграда и нейните съответни части, които стават “обекти” или “имоти” от гледна точка на правото. От този момент нататък може само да се прехвърля собствеността на “полуготовите обекти”, но не и да се учредява право на строеж. Това е регламентирано и изрично в чл. 181 ЗУТ.
От гледна точка на ЗДДС, при учредяване на право на строеж при започнало строителство се извършват две доставки.
Първата доставка е освободена доставка на учредяване на право на строеж.
Втората доставка е облагаемата доставка на пропорционална част от “незавършеното строителство”, т.е. на тази част от обекта, която е била готова преди учредяване на правото на строеж.
Именно в тази насока и същия смисъл е и текстът на чл. 46 ЗДДС в двете изречения:
- че учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка до момента на завършване в груб строеж;
- че извършените строително-монтажни работи са предмет на облагаема доставка на строителна услуга.
2.6. Смесени хипотези на сделки с части от сгради
Както казахме по-горе, доставките на “нови” сгради са облагаеми с ДДС, докато доставките на “не нови” сгради могат да бъдат и освободени доставки. Възможни са случаи, при които при схема от доставки една част да са освободени, а друга - облагаеми.
В такива случаи могат да се реализират два начина на документиране, както следва:
а. издават се отделни фактури за облагаемата и за освободената доставка;
или
б. издава се една обща фактура, в която данните за двата вида доставки се отразяват на отделни редове съответно за облагаемата и за освободената доставка.

Според мен наистина страшно ще стане, ако сама си пишеш възражението. Трябва ти читав адвокат, не се сили, аз на твое място не бих го правил.