Колеги, пред мен имам два предварителни догонора:
Един за покупка на земя и друг за продажба

Като аванс е посочено да се плати една сума на продавача на земя (физическо лице) и да се даде аванс на купувача (фирма) определена сума. Купувача я е превел на фирмата, а фирмата я е платила на ФЛ. Следващата стъпка е съставяне на два нотариални акта (за покупката на фирмата, която водя от ФЛ и за продажбата на земята на фирмата краен купувач)

Според мен този аванс е освободена сделка

Права ли съм?

Готин въпрос!Нямала съм го като казус,но съм го мислила.......Има логика да е освободена доставка...ама пусто за нищо не мога да се хвана от закона за да защитя тази теза:((((...Дано да пропускам основанието!

При сключването на предварителни договори нямаш доставка по смисъла на ЗДДС :-)
Паричките, които са дошли (аванса) е някакво капаро. Та в този смисъл нямаш основание да да издадеш фактура за тези парички.
Вече при съставянето на нотариалните актове имаш доставка (прехвърляне на собствеността) и тогава издаваш фактура за авансовото плащане (това капаро вече е аванс).

Общо взето леко разминаване в датите. Идеята на кратко е, че докато не се издаде нотариалния акт една от страните (продавача или купувача) може да се откаже от сделката.

Иначе доставката е освободена, щом не отговаря на условието § 5. 11. от ДР на ЗУТ

Ами то и аз се съмнявам - но все пак аванса не е сделка и касае продажба на освободена доставка....

Съгласна Недев, ама как ще обясня на данъчните това постъпление?

Ами чл.25 ал.6.......:(((((((((((

Точно това ме притеснява - и най-лошото е, че са две свързани сделки с освободена доставка - ама комисионерството си е облагаема доставка по всички правила на ЗДДС

съгласни ли сте с преславнедев?
аз не съм съгласна, че при получаването на аванс няма данъчно събитие, докато не се подпише нотариален договор,
какво от това че може да се откаже клиента от сделката,
при почти всички видове сделки може да се случи отказ от сделката

съм и не съм. Зависи тази сума аванс или капаро какъв процент от сделката представлява. Щото аз имам аванси, които са да речем на до 80% от крайната сума при неизповядани имоти и много бих се радвала ако биха били минавали като капарА, докато му дойде времето.

Изтрито.

witch, за да си комисионер трябва да имаш поръчка от единия - продавача или купувача, а ти действаш самостоятелно нали ;) купуваш си имот и същия ден ти изпада супер оферта - продаваш си го - и за миг дори не си се договаряла за комисионна :))
е .. ти си знаеш де

иначе - за аванса - логично е да няма изискуемост и за авансите за освободените доставки, въпреки че закона в чл.25 ал. 6 може да се изтълкува доста повратно ... но това вече би било безумно

Ами, Тони, то е въпрос какво пише в предварителния договор. като пише капаро какъв ти е проблема. Прилага се буквално Писмо № 96-МФ-710-04 от 18.01.2005 г.
Вярно е, че го има и обратното мнение - на Любомир Владикин (www.delovasedmitsa.net/home/content/html/main.php?art=1906&len=6108). Но тезата му според мен куца, защото изтърва момента, че едната от страните може да се откаже от сделката. А и оправданието, че щом получателя на капарото го е получил, на това основание може да тегли заем от банката ми се струва несериозно.

a8hna - не е съвсем така -
Доставка има, когато се сключи договора - самото сключване на договор означава прехвърляне на собствеността ( Чл.14. (1) ЗЗД)

Но в някои случаи има специален ред - нотариален акт и т.н., където технологичното време е по-дълго. И в този случай предварителния договор има ролята на гаранционен договор за обезпечаване на доставка (чл.19 ал.3 ЗЗД)

"едната от страните може да се откаже от сделката"
В какъв смисъл "може да се откаже"?
Аз и да платя едно свое задължение мога да се откажа, нали така, ама има механизми да ме накарат, щом съм се задължила.
По същия начин съм длъжен да сключа и предварителен договор.
А плащането по предварителен договор НЕ е същото като капаро.

Мирка, цитирам Павел Цанев - Лега Консулт

"(Е) Отказ на една от страните да сключи окончателен договор – при наличието на сключен предварителен договор. При тази хипотеза в случаите на покупко-продажба изправната страна има възможност да задържи, респ. да иска връщане на даденото капаро в двоен размер или да иска обявяването на предварителния договор за окончателен по съдебен ред. Страната, която иска обявяването, трябва да е изпълнила или да изпълни своите задължения по договора, а съдебното решение замества нотариалния акт по сделката, като съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред.
Ако учредяването на право на строеж е срещу обезщетение, каквито са преобладаващата част от случаите в практиката, единственото възможно решение е искането за обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред. Фактическата обстановка допълнително се усложнява, ако след сключването на предварителния договор са извършени предварителни и обемно-устройствени проучвания, както и ако е изработен инвестиционният проект.

Във всички случаи на неизпълнение изправната страна може да търси обезщетение за претърпените вреди и пропуснати ползи по общия исков ред. Препоръчително е включването на клаузи за неустойки в договорите в случаите на неизпълнение на задълженията на някоя от страните. Неустойките обезпечават изпълнението на задълженията по договора и служат като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Обезщетение за вредите, които надхвърлят неустойката, може да се иска по съдебен ред, като те следва да бъдат доказани. При всички случаи на договаряне на сделки с парцели е необходимо да се извърши и проверка на легитимацията на страните по договора."

www.dnevnik.bg/show/?storyid=339996

Та в този случай датата на доставката ще е или датата на съдебното решение, с което се обявява предварителния договор за окончателен, или няма да има данъчно събитие, а ще има неустойка (обезщетение) за неспазване на договора

Той говори за случай, когато е дадено капаро и е уговорено, че страната може да се откаже от сделката, като задържи капарото или го върне в двоен размер. От което съвсем не следва, че всяко плащане на цената или част от нея още при предварителния договор е капаро.
Бъркаш нещата.

Повтарям от 18:23 "...то е въпрос какво пише в предварителния договор. като пише капаро какъв ти е проблема. Прилага се буквално Писмо № 96-МФ-710-04 от 18.01.2005 г...."

Аз повтарям от 16:27:
"При сключването на предварителни договори нямаш доставка по смисъла на ЗДДС :-)
Паричките, които са дошли (аванса) е някакво капаро."
Къде точно witch е написала, че са уговорили капаро, че нещо не откривам?

преславнедев,
съгласна съм че няма доставка и данъчно събитие преди нотариалния акт,
но чл.25, ал.6 нали точно това казва, че и преди да настъпи дан.събитие данъкът става изискуем ако има плащане ПО ДОСТАВКАТА;
или намекваш че към момента на авансовото плащане, когато още няма нотариален акт, а само предварителен договор - нямаме доставка?
Аз допускам че може да греша, даже ще се радвам ако не се налага да начислявам ДДС за такова авансово плащане, но според мен това че в предварителния договор пишело не аванс, а капаро, или пък гаранция или депозит, няма да спаси положението пред данъчните.
Та те търсят ДДС за всяка получена сума, даже и за получен безлихвен заем са готови да начислят ДДС.

Ами слагам цялото изречение от Писмо № 96-МФ-710-04 от 18.01.2005 г. на ГДД -

"Ако изискването (плащането) на гаранцията е резултат на неспазване на договора, във връзка с което неспазване няма изобщо доставка на стоки или услуги, например при разваляне на договора, плащането на гаранцията няма да бъде свързано с доставка по смисъла на ЗДДС и доколкото липсва доставка, няма да има основание да бъде издаден данъчен документ по чл. 93, ал. 1 от ЗДДС от изпълнителя или от възложителя по договора. Такива са случаите, визирани в чл. 39 ППЗДДС."

Актуалния текст от ППЗДДС е чл.84 "За документирането на неустойките и лихвите с обезщетителен характер не се издава данъчен документ, а същите се документират с издаване на документ, удостоверяващ плащането им."

Няма ник`ви неустойки и гаранции тука. Поне няма данни до момента да има. Според наличните данни има само плащане на цена, преди да е прехвърлена собствеността.
Капаро, задатък, пишманлък и всякакви такива думи, както и неустойка, се уговаря ИЗРИЧНО. Иначе не е капаро, съответно неустойка.
Капаро и предварителен договор не е едно и също.
Писна ми вече да споря.

Повтарям от 18:23 "...то е въпрос какво пише в предварителния договор. като пише капаро какъв ти е проблема. Прилага се буквално Писмо № 96-МФ-710-04 от 18.01.2005 г...."

Аз пак не видях къде Уич казва, че пише такова нещо или че някой непременно ще се съгласи да се напише.

чакайте сега - оставете капарото - нека не изкривяваме казуса и да говорим за аванс

нещо не мога да го приема това с облагането на аванаса след като се знае, че е за освободена доставка

плащам си на пощата да ми извърши универсална пощенска услуга - пращам малък пакет до някой остров и услугата ще бъде извършена в рамките уж на 20 дни - пада се някъде следващия месец ... а моето плащане трябва да е аванс на 100% щото няма услуга още
дали пък пощата си начислява данък и после коригира - ама и на това няма право ! ако трябва да начисли данък то трябва да го начисли тутакси за да го платя аз ...
е не !

А, Ели, аз изобщо не съм казвала, че се облага.
Исках само да уточня, че предварителен договор не значи непременно задатък.
Сори за отклонението.
А новия ЗДДС дори не съм го чела.

17.Какво се случва при ползване на авансово плащане?
Според чл. 25, ал. 6 ЗДДС, когато, преди да е възникнало данъчно събитие, се извърши плащане по доставката, данъкът става изискуем при получаване на плащането, с изключение на получено плащане във връзка с вътреобщностна доставка.
Както е видно, по новия ЗДДС имаме едно данъчно събитие и неговото възникване - ври прехвърляне на собствеността или извършване на услугата.
При авансово плащане нямаме нито данъчно събитие, нито неговото възникване, НО имаме изискуемост на данъка, което ни задължава да издадем фактура и да начислим ДДС.
Т. е. принципът на „най-ранната дата" е запазен от чл. 25, ал. 1 ЗДДС1999, но е модифициран терминологично.
Уточняваме, че понятието „изискуемост на данъка" по новия ЗДДС замества „датата на възникване на данъчното събитие" по стария ЗДДС във всички пряко относими случаи

хайде пак да се ръчна тук :) нема да се спи тая нощ :))

та това което цитира a8hna е общо обяснение за това кога настъпва изискуемостта на данъка, но закона после определя кога се начислява и защо

така например авансите за износ се третират специално - ставката там е 0 нали ? и става 20 едва когато в определен срок не може да се докаже с документи и съответно се начислява с протокол
НО по презумпция не се начислява 20% с постъпване на сумата а само става изискуем

за освободените доставки - няма и нулева ставка и никога не става 20%

може би законодателя си е мислил, че това ще е ясно и не е сметнал за нужно да обяснява очевадното .... а е трябвало !

хайде включете се с коментар, че ... стана една ...

Колкото и да го мисля…не мога да го измисля….

Според мен:Получени аванси по бъдещи освободени или доставки,които ще се извършат извън територията на страната/необлагаеми/ трябва да се обложат…няма никаква логика…ама хайде кажете ми основанието за да не ги обложим….
Тоя чл.25 ал.6 ми се набива на очи…:(((…и определено ме притеснява….Там законодателя изрично посочва,че при получаване на авансово плащане данъка става изискуем….изключва само и единствено ВОД…но не и бъдеща освободена или необлагаема доставка…….

В старият закон си беше просто и ясно/чл.25/….Възниква дан.събитие-и съответно възниква основание за начисляване или не на данъка…да,но при получаване на аванс имахме дан.събитие…
Къде в новият закон пише,че при авансово плащане имаме данъчно събитие?Е нямаме!Просто данъка става изискуем…Това е!Няма значение дали е по бъдеща облагаема и необлагаема доставка….Единствено при ВОД има изключение/това вече го написах;)))взех да се повтарям;)))/

При мен имаше подобен случай-дори го коментирахме тук във форума…Получено плащане за бъдеща необлагаема доставка…но слава богу,че плащано беше преди регистрацията на фирмата по ЗДДС…и този казус в случая не съществува…Но си представям какво ще стане ако сега получим такова плащане….Е,не ми се мисли:((((

Искрено се надявам някой да ме опровергае….Дано да бъркам….Но като чета и мисля…баш си е така…колкото и тъпо и нелогично да звучи

П.П.Пфуу...много дълъг ми стана постинга...скоро не бях писала толкова;)))

нема да се спи :) нема начин просто :)

ал.6 определя една по-ранна дата на изискуемостта - съгласна съм че е изискуем с изключение на ВОД, но изискуемостта не може да промени ставката и облагането

преди доста време по повод на авансите за износ - по стария закон - МФ имаше едно становище - ето част от него

I. По въпроса, свързан с режима на облагане и документиране на авансите, свързани с износ:
Съгласно чл. 25, ал. 1, т. 2 от Закона за данък върху добавената стойност, при извършването на частично авансово плащане възниква данъчно събитие на датата на плащането.
За да бъде определен режимът, който ще бъде приложен при възникването на това данъчно събитие, е необходимо да бъде изяснено за какъв вид доставка е предназначено това авансово плащане - за освободена или за облагаема.
Във случай че са налице документи, доказващи, че полученият аванс е за бъдещ износ, то за него следва да бъдат приложени разпоредбите като за износ, т.е. за доставката следва да бъде приложен чл. 54 от ЗДДС и тя представлява облагаема доставка със ставка нула.
За аванса следва да се издаде опростена фактура на основание чл. 97, ал. 7, т. 1 от ЗДДС. Получените и документирани авансови плащания следва да се отразят в дневника за продажбите и в клетка 02 (данъчна основа на износа) от справката-декларация по ЗДДС.


та с какво е по-различно тук
изискуем е данъка - ама кой данък ? трябва да се вземе предвид режима на самата доставка за която е аванса иначе става щура работа - ще върви под ножа и износа и тия с място извън страната ... не става просто :(

Елче,за получените предварително плащания по бъдещи облагаеми доставки с нулева ставка законодателят изрично го е написал в чл.37 от закона и в чл.39 от Правилника...ама пусто за освободените и за извън страната е пропуснал...:(((...То не,че само това е пропуск в новият ЗДДС...ама...
Наистина не ми се мисли ако трябва да облагаме тия аванси егати::(((Ама не виждам и нито една сламка та да се хвана за нея:(((

не Марги ! не го е написал изрично

написал е че се третира със ставка 20 след някакъв срок - но до тогава ?! - нищо не е писал - просто се приема че е 0

също както се приема и за освободените

Много се надявам да си права!Дано да си!Защото моята теза е безумна...ама така мисля!Какво да направя:((((

Четох, не спах, подлудих всичките си познати

Сега отивам да поспоря с адвоката как да преправи договора и да напише изрично, че е капаро

Ако не успея се пробвам да го напиша като аванс със ставка 0 :-)))))))))

Това, което притеснява Маргото ме човърка и мен. Може и аз като нея да съм в заблуда, но понеже не се сещам дали бъркам, засега съм намерила за себе си някакво принципно решение докато се "отблудя".

Получените суми по предварителни договори за продажби на право на строеж, чието изповядване се договоря в някакъв бъдещ период, който не съвпада с деня на това плащане.

Ако имам възможност, се старая това плащане и фактуриране на фактурата без ДДС да "извърша" в деня на изповядването. В случай, че нямам такава възможност засега издавам фактура с ддс, а при изповядването КИ и фактура без ддс.

По развирхрилото се отклонение "аванс" и "капаро". При всички случаи ще се постарая допълнително да се включа. Там има за какво да се спори според мен.

Мен пък ми се вижда ясно и точно.
"(6) Когато, преди да е възникнало данъчно събитие по ал. 2, 3 и 4, се извърши плащане по доставката, данъкът става изискуем при получаване на плащането, с изключение на получено плащане във връзка с вътреобщностна доставка."

Кой данък става изискуем? Несъмнето дължимия по доставката във връзка с която е направено авансовото плащане.
Как се определя дължимия данък - според режима на доставката и облагаемата ставка.
При освободени, тези с нулева - съответно аритметично пресметнат е равен на 0.

Мани, Докторе!

Това, че имаме намерение да извършим продажба на право не означава, че поради някаква причина няма да се отложи и се извърши когато вече сме на груб строеж, или пък ние поизпреварим времето и успеем да влезем в груб строеж по-раничко. Ами продажбата на правото пропада, ще изповядаме на груб строеж. А иди обяснявай защо преди пет месеца не си си начислил ддс? Ще им бутам на данъчните оня предварителен договор, който въобще не важи ли?

ТониЛ
Ти отвя въпроса в съвсем друга посока.
Но и в твоя случай не виждам какво не е ясно?
Ами промяната на сделката от право на строеж на груб строеж въоще не е малка промяна.
Това си е нова сделка, оформено съответно с нов договор, и съвсем различна доставка.
Платения аванс по освободената сделка също вече не може да се съотнесе към новия договор, а стария по който е направен е отменен от страните.
Е явно със допълнително споразумение между страните авансово платената сума ще се отнесе към новия контракт. Ще се сторнира с кредитно старата фактура и издаде нова, съгласно новия договор, с начислен ДДС, който ще влиза в авансово платената сума.
Аз не виждам нищо мътно и неясно.

Нека си спестия тия доп.споразумения, анекси, сторна и тем подобни. И да си остане на: плащане-фактура и изповядване - там на деня (или следващия).....

И понеже вярно поразмих темата. Пак да се върнем към въпроса. С или без ДДС за аванс по бъдеща доставка за освободена сделка. Че е пропуснато, както пише Ели и че всъщност се подразбира. Нищо чудно и да е права. Защото ако излезе, че трябва да се начисли ДДС, то тогава получателят хем ще плати ддс, хем няма и да има право да ДК за него. Защо? Ами щото е за бъдеща освободена доставка.

Кой закон е ОБЩ и кой СПЕЦИАЛЕН. ЗДДС е специален , значи се прилага той.
a8hna е права . Може да се спори до безкрай ,но накрая ще се стигне до това правило . Общ закон и Специален закон. Нататък разбира се ,че се чете внимателно ЗДДС.

Абе,Тоти!Какъв общ и специален закон бълнуваш?

ЗДДС и ЗЗД . Капаро - аванс - капаро - аванс . Тинтири минтири. Ако се намесат и други закони ЗДДС е "най специален" в случая.

Тони,
"Защото ако излезе, че трябва да се начисли ДДС, то тогава получателят хем ще плати ддс, хем няма и да има право да ДК за него. Защо? Ами щото е за бъдеща освободена доставка."

Аз пък мисля,че не е проблем да си ползва ДК на аванса,ако излезе така,че трябва да се начисли ДДС.

И ей тука става една..........

Не знам Марго! Я взимай специалния закон, а аз общия! Свирни като прочетеш твоя, за да ги разменим. И после пак ще пишем!

Мен лично в случая общият закон хич не ме вълнува/добре,че ме разпредели да чета специалният;)))/......И в чл.70 ал.1 т.1като чета законодателят има предвид получени стоки и услуги,а аванса не попада там,нали?

Всъщност, не знам кой къде точно е намерил легално определение на думичката "капаро" и от тук кой е решил, че ако това е вид гаранция за сключване на бъдеща сделка /доставка/, то това не би се третирало като вид авансово плащане?!
Така или иначе в случая на питащия се говори за аванс по бъдеща освободена доставка. Алогично и противоречащо на всякакви принципи на закона е, да се търси изискуемост на данък по предходно на доставката плащане, ако това плащане, пък било то и наречено капаро е по бъще, която по същество е освободена. Позоваването на чл.26,ал.6 от новия ЗДДС е общо правило, касаещо по подразбиране облагаемите доставки, тъй като това все пак е нормативен акт, уреждащ преди всичко плащането на определен данък, а едва след това като изключение и освобождаването от това.
По друг начин би стоял въпроса, за периода от предплащането до окончателното завършване на сделката се смени статута на земята и тя стане УПИ.

Много правилно ме насочваш към чл. 70 И както вече си разсъждавахме трябва да има яснота. И за издателя и за получателя. Дали ще ти признаят и възстановят дк за авансово плащане за бъдеща покупка на право на строеж?

ами хайде да дам задачка за тези, които смятат, че този аванс за освободени и за такива доставки дето са с място извън страната се облага

немска фирма ми превежда аванс за да извърша нещо в Германия.
Аз като съвестен данъкоплатец имам регистрация по ДДС и в Германия, ще извърша доставката с немския си данъчен номер и по техния закон съм длъжна да платя по сделката тамошното ДДС, значи в този аванс има немско ДДС

та питам аз с какво право българските данъчни власти ще искат ДДС на тези пари, а и не само това - на коя данъчна основа ???? с немското ДДС или него ще го вадим ?! и няма ли така да нарушим всякакви европейски директиви за избягване на двойно облагане ?

Мирка, дано си кажеш мнението!

Горе-долу откак се помня с това ДДС винаги ме е вълнувал казуса с тъй нареченото "капаро" Изразът е неправилен , но в разговорната реч е точно този и него все си го употребяваме.
Когато клиентът даде отметина и се отметне от договорката, той загубва парите, които е дал. Завинаги! За цял живот!
Това в нашия бранш се нарича "стоп-капаро". Вероятно при всички вас така се нарича. Не знам. Но тази сума винаги е от порядъка на 100-200-300 евро /рядко повече/. Времето на отметината е много малко - няколко дни. Най много до седмица - две. Ако клиентът не дойде, с това просто се приключва.
Задатъка обаче донякъде според мен може да се изхигри, че е аванса, за който си говорим. И в същото време не може да стане. Защото доколкото го разбирам, колкото и перфектно да е изготвен договора пак при разрушаване му, ако клиентът се отметне губи дадения задатък, а инвеститора ако се откаже дължи да върне задатътак в двоен размер.
т.е. при една сделка 50 бона, със срок на изповядване след година, никак не върви да се ПОДРЕДИ задатък, както пишеш Преслав в размер на 48 бона /платени още при подписването/ който ще се тълкува като такъв ДО ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ИМОТА. При авансовото плащане вече по предварителен договор си има строго регламентирани неустойки в проценти както за едната, така и за другата страна.
С две думи.Ако смяташ, че единстевно един перфектен предварителен договор е достатъчен , за да врътнем всички покупко-продажби преди изповядване за чиито суми са изпалетни почти на 100% под формата на " твоето капаро" , тогава супер!

.........."тогава е супер!"
Eeeeeeeee, не - много е хубаво за да е вярно, както се казва!
Да поемем такъв курс си е направо голям риск.

Колеги, има ли някой предварителен договор с клауза стоп-капаро да ми го изпрати! Благодаря предварително на всички!

Божееееее, Маринова как я изкопа тая тема