От м. август имаме сключен договор за наем с физическо лице. Разписките, които ФЛ ни дава за получените от нас суми трябва ли да се включват в СД по ДДС, или да ги обявя в декл. по чл. 57 в края на годината?

физ. лице не е регистр. по ДДС, само по чл. 57

Благодаря, сатанасова! Приятен ден!

основанието не е ли че тези разписки не са данъчен документ, а не че са от нерегистр. лице?

Имайки предвид, че наемодателите са данъчно задължени лица по смисъла на ЗДДС е хубаво да се издава фактура, която е данъчен документ по закона. Но и разписка, съдържаща всички реквизити по ЗС върши работа - щом не искат да издават фактури...
Основанието е, че не са данъчен документ - да, но дори и да имахте фактури за наем пак си остава задъллжението за деклариране на доходи, различни от трудови правоотношения, изплатени на ФЛ по чл.57
Моля - поправете ме ако греша

Аз също мисля, че трябва да издават фактури, физическите лица, които отдават под наем недвижима собственост, а не разписки имаше промяна от 2007 г.

satanasowa,

и къде, според теб, са тези промени?

Не може ли с договор за отдаване, без разписка а само с РКО за платения наем?

според чл. 113 ал. 3 от зддс не е задължително издаването на фактура, поправете ме ако греша но и аз мисля че с договор и разписка /или РКО/ е достатъчно, при условие че наемодателят е физ. лице

Може, разбира се - или квитанция от ФЛ или РКО, както се разберете ...

Благодаря Ви , приятен и спорен ден !

№ 91-00-86 от 21.03.2007 г. относно данъчното третиране по ЗДДС на консумативни разходи за електроенергия, топлоенергия, вода и др., префактурирани от наемодател на наемател


МИНИСТЕРСТВО НА ФИНАНСИТЕ НАЦИОНАЛНА АГЕНЦИЯ ЗА ПРИХОДИТЕ


До
Директора на Дирекция "ОУИ" - .........
при ЦУ на НАП

Но повод зададени въпроси, отнасящи се до данъчното третиране на префактурирани от наемодател на наемател консумативни разходи за ползвани от наемателя във връзка с наетия имот електроенергия, топлоенергия, вода, телефон, данък върху недвижимите имоти, такса за битови отпадъци и др., на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходи се изразява следното становище:


1. Фактическа обстановка

Обичайно при сключен договор за наем на недвижим имот сграда или част от нея, се предвижда, че таксите, както и консумативните разходи съгласно показанията на монтирани контролно-измервателни уреди, ще се заплащат на дружествата - доставчици от наемодателя или от негово име. Наемодателят обичайно е собственик па сградата/част от сградата и е абонат на дружествата - доставчици, като на негово име се водят съответните партиди. Предвижда се в договорите последващо префактуриране от наемодателя на наемателя на сумите на отчетените разходи. Поставя се въпросът за данъчното третиране по ЗДДС на префактурираните разходи.

2. Данъчно третиране по ЗДДС на префактурираните консумативни разходи
2.1. Консумативните разходи са част от данъчната основа на доставката на услугата отдаване под наем на сграда или част от нея

Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС, данъчната основа на доставката се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено oт или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Съгласно ал. З, т. 1 и т. З от същия законов текст данъчната основа по ал. 2 се увеличава с всички други данъци и такси, когато такива са дължими за доставката, както и със съпътстващите разходи, начислени от доставчика на получателя, които са пряко свързани с доставката.


Съгласно чл. 232, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта.


Консумативните разходи за такси и за електроенергия, топлофикация, вода. телефон и др. подобни са суми, дължими от наемателя на наемодателя във връзка с доставката по отдаването под наем на страда или част от нея (чл. 26, ал. 2 от ЗДДС), или такива, попадащи в хипотезата на чл. 26, ал. З, т. 1 и/или т. 3 oт ЗДДС, поради което се включват в данъчната основа на доставката. Направените в случая разходи са от името на доставчика (наемодателя) за сметка на получателя (наемателя), поради което не попадат в приложното поле на чл. 26, ал. 5, т. 4 от ЗДДС.

2.2. Документиране - фактура, дебитно известие

Дължимите от наемателя на наемодателя консумативни разходи следва да бъдат документирани чрез включването на тези разходи във фактурите за наемното отношение или чрез издаване от наемодателя към наемателя на дебитни известия към фактурите, с които е документирана услугатa за отдаване под наем на cградата или част от нея за съответния наемен период.


Дебитното известие се издава на основание чл. 115, ал. З от ЗДДС и следва да има съдържанието, определено с ал. 4 от същия текст. Като основание за издаване на известието (чл. 115, ал. 4, т. 2 от ЗДДС) следва да се посочат съпътстващите основната доставка разходи и такси, които са дали основание за увеличаване на данъчната основа на доставката.

2.3. Характер на доставкатa

Като правило отдаването под наем на сграда или част от нея, извършена от данъчнозадължено по ЗДДС лице и с място на изпълнение на територията на страната, е облагаема доставка на основание чл. 12, ал. 1 oт ЗДДС. Изключение е регламентирано с чл. 45, ал. 4 от ЗДДС, съгласно който освободена доставка е отдаването под наем на сграда или на част от нея за жилище на физическо лице, което не е търговец. Съгласно ал. 7 на същия член, в тези случаи доставчикът може да избере тя да бъде облагаема.


Независимо, че сумите, за които се извършва префактурирането, не са предмет на отделна доставка от наемодателя към наемателя, включвайки ги в данъчната основа на доставката по отдаването под наем по силата на законовото изискване, следва да се приемат като неразделна част от същата и се подчиняват на нейния данъчен режим.


Когато наемодателят е регистрирано по ЗДДС лице и отдаването под наем на сграда или част от нея е подчинено на общия режим - облагаема доставка (чл. 12, ал. 1 от ЗДДС или чл. 45, ал. 7 във връзка с ал. 4 от ЗДДС), върху определената данъчна основа на доставката, включваща префактурираните консумативи и такси, се начислява данък върху добавената стойност 20 %, на основание чл. 66, ал. 1, т. 1 oт ЗДДС.


В случай, че отдаването под наем на недвижимия имот е подчинено на режима на чл. 45, ал. 4 от ЗДДС и е отчетено като освободена добавка, както върху наемната цена, така и върху консумативните разходи, документирани с дебитно известие към фактурата за наема, данък върху добавената стойност не следва да се начислява.


Следва да се има предвид, че такова префактуриране на разходите (издаване на дебитно известие) е допустимо, както в случай, че измервателните уреди позволяват безспорно отнасяне на извършените разходи към определения наемател, така и когато общи измервателни уреди отчитат потребление за няколко наемателя. В тези случаи за целите на данъчния контрол следва да може да се установи относимостта на префактурирания разход към съответния нает обект по критерии, като пропорционалност и др.

3. Право на приспадане на данъчен кредит на наемодателя

Тъй като за разходите за консумативи и такси за oтдадения под наем имот наемодателят се явява получател на стоката/услугата спрямо дружествата - доставчици и в последствие ги включва в данъчната основа на доставките към наемателя си, правото му на данъчен кредит за тези разходи е в зависимост от характера на доставката му към наемателя.


В случай, че отдаването под наем на сграда или част от нея е облагаема доставка, наемодателят има право на данъчен кредит на основание чл. 69, ал. 1 от ЗДДС по отношение на разходите за консумативи и такси за отдадения под наем имот, включени в данъчната основа на доставката му към наемателя чрез издаването на дебитно известие.


В случай, че доставката е отчетена като освободена, наемодателят няма да има право на приспадане на данъчен кредит на основание чл. 70, ал. 1, т. 1 от ЗДДС, съгласно който правото на приспадане на данъчен кредит не е налице, независимо, че са изпълнени условията на чл. 69 или чл. 74, когато стоките или услугите са предназначени за извършване на освободени доставки по глава четвърта от закона.

4. Право на приспадане на данъчен кредит на наематели

По отношение на наемателя, ако префактурираните консумативни разходи са част от облагаема доставка, по отношение на която той е получател, за същите възниква право на данъчен кредит при общите правила на закона, с евентуалнo приложение на чл. 73 от ЗДДС. В случай, че кредитът е приспаднат изцяло, ако наемателят извършва както облагаеми, така и освободени доставки, приспаднатият данъчен кредит подлежи на корекция на чл. 79, ал. 7, във връзка с ал. 2 от ЗДДС.


Ако префактурираните консумативни разходи са част от данъчната основа на освободена доставка, за наемателя не възниква право на данъчен кредит, на основание чл. 68, ал. 1, т. 1 oт ЗДДС.

5. Префактуриране на разходи, които по закон се дължат на собственика/ползвателя, а по наемния договор са за сметка на наемателя

В случай, че регистрирано лице - наемател, префактурира дължимия данък върху недвижимите имоти или таксата за битови отпадъци на своя наемател, тези разходи също следва да се включат в данъчната основа, съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС, тъй като са суми, дължими от получателя (наемателя) на доставчика (наемодателя) по силата на наемния им договор, независимо, че по закон тежестта за заплащането им е за собственика или ползвателя на имотите.


За този данък/такса по отношение на наемателя възниква право на данъчен кредит, ако наемното правоотношение е отчетено като облагаема доставка и при условие, че наетият имот се използва за извършване на облагаеми доставки.


Идентично е третирането и на други разходи, които поначало са в тежест или в интерес на наемодателя (например застраховки по отношение на наетия имот).


ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА НАЦИОНАЛНАТА


АГЕНЦИЯ ЗА ПРИХОДИТЕ: (п) М. Мургина

пише че не е задължително издаването на фактура, с изключение на случаите, в които

7. (нова - ДВ, бр. 108 от 2006 г., в сила от 01.01.2007 г.) за доставки, осъществени от нерегистрирани по закона физически лица, различни от еднолични търговци, когато за извършените от тях доставки:

а) се издава документ по реда на специален закон, или

б) се издава сметка за изплатени суми или документ по чл. 9 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица, или

в) издаването на документ не е задължително съгласно Закона за данъците върху доходите на физическите лица.

satanasowa,

какво общо има тук префактурирането на разходите, никой не говори за това! Наемам магазин от баба, отивам с необходимата бумащина на фирмата по ред в Енергото, във ВиК, в БТК, при интернет доставчика ми, доставчика на кабелна телевизия, доставчика на пици, и където още ми е кеф да ми доставят екстри, и от утре всички фактури са ми на фирмата и баба нищо не ми префактурира! Обаче ти настояваш да ми издаде фактура за наема, така ли???

Защо с такъв тон, аз не мога да знам всичко, нищо не твърдя, написах мисля, значи това, което е написала Веселушка излиза, че баба ти ще издава разписка, която ще си я купи от книжарницата

Ами, съжалявам за тона...

А относно това, че не може всичко да знаеш, ща ти кажа, че аз знам по-малко от теб... Но по въпросите, по които не знам, си мълча - неуместно е да объркваш хората, само за спорта да кажеш нещо!

Ще си взема бележка, за което и ще пиша, като Албена, че мисленето не ми се отдава,
Все пак това е Форум всеки да си каже мнението, както в случая, не виждам кой губи от това

Във вестник Експерт счетоводител брой 11 месец юни т.г. Султана Българенска пише, че ФЛ, нерегистрирано по зддс отдаващо помещение под наем на ЮЛ е длъжно да издава фактури. В интерес на истината някъде четох мнение от друго известно име(хич не ми се търси), което е точно обратното.
И тъкмо се бях засилила да посъветвам някои мои близки да отпочнат да пишат фактури, та второто мнение дюшеш ми дойде.

Губи този, който е задал въпрос с идеята, че ще му се отговори компетентно!

Още повече, когато получи отговор от човек като теб, с имидж на знаещ!

Изискването при деклариране в ГДД е ,че да има сключен договор , а при положение ,че не искаме разходите за ток и вода да префактурираме за фирмата, какъв е проблема да няма фактура.

ТониЛ, точно за това написах, че мисля, защото ако си спомняш в началото на годината пак имаше таава тема и така не стигнахме до консесус, сега нещата се изясниха и Саня без квалификация, не съм страдам от комплекса, че съм по-вече или по-малко знаеща, това го решаваш ти

Благодаря на всички колеги, които взеха отношение.
Няма да искаме фактура от баба вместо разписка, защото наистина става въпрос за наем, изплащан на баба.

Здравейте всички, които не сте на море !
От този месец фирмата ни е наела общо помещение в жилищен блок. Какъв документ трябва да ни издава домоуправителя на ж.к. ? И ние какво да посочим в декларация по чл. 57 от ЗОДФЛ - чие ЕГН ?
Много съм объркана ... Въпреки всичко І ПРИЯТЕН ДЕН

cuba59,

ще си поискате разписка за наема, а относно ЕГН-то, просто не посочваш такова, понеже декларацията по чл. 57 от ЗОДФЛ си се отнася за ФЛ, не за панели, покриви и асансьори!!!

Е, Саня, това, дето го каза, не беше много на място.
С панелите и покривите ли са сключили договор за наем? На тях ли плащат?
По тая логика справката се отнася за физически лица, а не за гаражи, апартаменти и стаи.
Кофтито тук е, че просто физическите лица са много. Представлява ги управителят на етажната собственост, но собственик на покривите и асансьорите е всеки от собствениците според частта си.

Благодаря, Саня81.

И още нещо, декл. по чл. 57 за кого ще се подаде, за панела, за управителя или за всичките живеещи в кооперацията, де факто те всички са собственици на това общо помещение и го отдаванат под наем

Абе Мира,

3-те лв, които плащаш всеки месец за таксата си за входа, нали не ги описваш в данъчната си декларация, а???

Същото е и с тези пари, които фирмата наемател ще плати на входа - те ще отидат за сметките за асансьор или за ремонт на покрива, схващаш ли разликата между това и доходите, които се изплащат на ФЛ???

Аман от упражнения в тая тема!

Що да не се упражтяваме, примерно с бухалки, с лента или с топка, кое избираш
Мисля, че Мира е напълно права,

satanasowa,

художествената гимнастика не ми е присъща, повече ми се отдава художественото говорене....

Саня, не, не схващам разликата. Просто такава няма.
Разбрали сме се с теб да ми дадеш под наем стая, а аз да превеждам на бившия ти съпруг издръжката за детето. Или ти плащам сметката за мобилния телефон. Или за тока и водата на твоето жилище.
Пари на теб не ти давам. Плащам с наема твое задължение.
Искаш да кажеш, че тези пари не са ти доход?
По същия начин сметката за асансьора е мое задължение като собственик в блока. Парите от наема на помещението, в което съм съсобственик, отиват пак за асансьора, който иначе щях да го плащам от джоба си.
А изказването "става дума за физически лица, а не за панели, покриви и асансьори" има ТОЧНО толкова смисъл, колкото едно изказване "става дума за физически лица, а не за ток, вода и мобилни телефони".
Айде със здраве.

Мира,
вече се чувствам като участник в тъп виц....

От казаното от теб, оставам с впечатление, че действително посочваш в данъчната си декларация таксата за входа....

Но да опитам отначало - чичо Пешо и леля Цецка от въпросния вход не получават тези пари нито кеш, нито като покриване на техни лични сметки и задължения!!! Тези пари ги събира домоуправителят на входа или - ако такава им е организацията - касиерът и с тях се покриват сметки и плащания, свързани със сградата!

Саня, а според теб разходите за сградата чие задължение са??? Не са ли на чичо и леля?
И още нещо ти като фирма, която плаща наем на домоуправителя признаваш ли си този наем за разход? Намаляш ли си с него печалбата в края на годината?

Не знам защо, и аз имам чувството, че участвам в тъп виц.
Ако смяташ, че разходите по сградата, в която притежава апартамент леля Цецка, не са лично задължение на лелята, аз не мога да ти помогна.
Вероятно ако нямаше наемател, леля Цецка щеше да откаже да даде пари с мотива, че това не е нейно лично задължение.
Като че ли имаше и указания на ГДД по подобен случай и те, разбира се, съвпадаха с моето мнение. Ако ги намеря, ще ги копна тук..

Има, да от година 2005 /или в краен случай 2004 беше/ указанието.

Слушайте Мира. Според законите е напълно права. Отделен е въпросът на практика, ако входът е със стотина апартамента, как се декларира.

ПИСМО ИЗХ. № 96-МЛ-160 ОТ 19.05.2004 Г. НА МФ ОТНОСНО: ОБЛАГАНЕТО НА ДОХОД ОТ НАЕМ, ПОЛУЧЕН СРЕЩУ ОТДАВАНЕ НА ОБЩИ ЧАСТИ НА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ

МИНИСТЕРСТВО НА ФИНАНСИТЕ
ГЛАВНА ДАНЪЧНА ДИРЕКЦИЯ

По поставените въпроси относно данъчното облагане на доход от наем, получен срещу отдаване на общи части на етажна собственост, на основание чл. 237, ал. 1, т. 10 от Данъчния процесуален кодекс се дават следните разяснения:
Съгласно закона етажната собственост не е юридическо лице, а следователно не е и самостоятелен данъчен субект (Правилник за управлението, реда и надзора в етажната собственост, одобрен с ПМС № 1486 от 1951 г., обн., Изв., бр. 101 от 18.12.1951 г., в сила от 17.12.1951 г., изм. и доп., бр. 16 от 22.02.1952 г., бр. 14 от 15.02.1957 г., бр. 32 от 19.04.1957 г., ДВ, бр. 76 от 26.09.1978 г., изм., бр. 73 от 14.09.1979 г., бр. 21 от 15.03.1991 г., изм. и доп., бр. 87 от 13.09.2002 г.; чл. 18 от Данъчния процесуален кодекс). Ето защо домсъветът или общото събрание на етажната собственост, макар и да имат правомощия да отдават под наем общите части, нямат право, нито задължение да представляват собствениците/наемателите от етажната собственост пред данъчната администрация. Следователно всеки собственик съгласно данъчния закон е данъчнозадължен за доходите, получени от отдаване под наем на общите части, съразмерно на идеалната му част, а не домсъветът за целия доход. По-нататък всеки собственик следва да подава декларация за разпределения му доход от получения наем, а не домсъветът от името на всички членове на етажната собственост.
Основанието за облагане на доходите от наем, получени от местни физически лица, е нормата на чл. 25 от Закона за облагане доходите на физическите лица (ЗОДФЛ). Всеки наемодател има право на нормативно признати разходи за дейността в размер на 20 %, които не се доказват с документ. Получените доходи се декларират в годишната данъчна декларация по чл. 41 от ЗОДФЛ. При годишното облагане доходите от наем се сумират с всички други облагаеми доходи, получени през календарната година (по трудови и граждански правоотношения, продажба или замяна на имущество и др.). Годишното данъчно задължение за получените доходи се определя по таблицата към чл. 35 от ЗОДФЛ, действаща за съответната календарна година. Срокът за подаване на годишната данъчна декларация е 15 април. Данъкът се заплаща в 30-дневен срок от подаването на декларацията.
ЗОДФЛ предвижда още, че лицата, които получават доходи от наем, дължат авансово данък в случаите, в които в течение на годината облагаемият доход от всички източници превиши годишния необлагаем доход (за 2004 г. - 1440 лв.). Наемодателите - физически лица сами изчисляват авансовата вноска, като полученият доход от наем се намалява с нормативно признатите разходи в размер на 20 %. Авансовите плащания се извършват за всяко тримесечие до 15-о число на месеца, следващ тримесечието. Авансовата вноска е в размер 15 % върху превишението над необлагаемия минимум за тримесечието, в което той е превишен, а за останалите тримесечия върху получения облагаем доход през съответното тримесечие. При определяне на годишния данък с годишната данъчна декларация годишният данък се намалява с внесените през годината авансови вноски.

ГЛАВЕН ДАНЪЧЕН ДИРЕКТОР: (п) Н. Попов

Възражението на Саня срещу подчертаното от мен е, че таксата за асансьора не била задължение на леля Цецка. Нека тогава леля Цецка при липса на наемател пробва да откаже да даде пари на домоуправителя (нали не е длъжна) - друго не мога да кажа.

Чл. 82. (1) За непредставяне или за несвоевременно представяне на информацията по чл. 73, както и за посочване на неверни или непълни данни, се налага глоба или имуществена санкция в размер до 250 лв., освен ако лицето не подлежи на по-тежко наказание.
(2) За нарушения по ал. 1, извършени за повече от едно физическо лице, глобата или имуществената санкция се налага поотделно за всяко физическо лице.

Саня, надявам се все пак миналата година да си си декларирала изплатените суми за наем на леля, чичо, асансьора и т.н.

Имам тъпа идея. Ще сключа договор с ЖК от името на майка ми - пенсионерка. (примерно). Тя ще се разплаща с домоуправителя.В договора ще има клауза за преотдаване на помещението. А фирмата ще сключи договор с майка ми. Тя ще си декларира дохода и ще издава квитанция (фактура) на фирмата, а фирмата ще може спокойно да си включи този разход в год.декл. по чл. 57. Много ли е тъпо ? Не мога да накарам жил. кооперация да се регистрира като фирма, нито всеки кооператор (те са 30 собственика) да декларира доход от наем.

Ilia (гост),

много мила е тази твоя загриженост - да, декларирах, и както казах по-горе - само наем, изплатен на една баба!

Мира, чела съм въпросното писмо. И все пак, бих предпочела в подобна ситуация да се доверя на практиката!

Саня, предполагам , че си си признала за разход и другия наем - изплатен на домоуправителя не смяташ ли че и него трябваше да декларираш?

Майка ви сключва договор с ЖК, тя ще плаща наем за ползване на помещението, същото помещение, тя ще го преотдаде на вашата фирма, за получения наем тя ще трбява да издава квитанции, както и сумите да бъдат включени в декл. по чл.57, това ли имаш в пред вид

Ilia (гост),

от мила тази твоя загриженост за фирмените ми дела започна да става плашеща! Ами не, не съм декларирала наем, изплатен на домоуправителя, просто защото такъв наем нямам...

към сатанасова
Да, точно такава ми е идеята, но това не решава въпроса на кооператорите, нали ? Доходът им си е доход. Друг е въпроса, че става трудно да се "хване" от НАП, но знае ли човек. Смятаме да останем това помещение за дълго и такъв "кален" номер е недопустим. Много заплетена история стана. Използвам случая да благодаря на всички от форума. Голяма школа е той и за няколко часа научавам много. А и ме кара да мисля, което е много важно. Желая на всички приятна вечер !

Един въпрос и от мен, защото нещо не ми стана много ясно.
Значи имаме наемодател, физическо лице и наемател, фирма. Физическото лице издава на фирмата фактура за наема всеки месец. До тук ОК. Само че има и консумативи (ток, вода, данък сграда, такса смет и др.), които физическото лице плаща, въпреки, че не е ползвател на имота.

Та въпроса ми е: ако визическото лице (наемодателят) фактурира всички тези консумативи на своя наемател (фирмата), то ще се увеличи ли данъчната му основа?

Благодаря предварително.

"Само че има и консумативи (ток, вода, данък сграда, такса смет и др.),"
Данък сгради и такса смет не са консумативи, а данъчно задължение на собственика на имота.
За водата и тока търси в търсачката "префактуриране". Темата е обсъждана неведнъж.

Физ лице (един от собствениците,наследници) управлява имотите и на другите съсобственици(наследници). Доходите са от наеми. Физ лице ги получава и декларира от свое име.

Достига 50 000 лева и предстои регистрация по ЗДДС.

Това дали се счита че е доставка по член 9 от ЗДДС или специфична доставка по член 127?

Трябва ли кочана с разписки за наем да се заверяват в данъчното

не

Не.