пуснахме фактура за учредено право на строеж срещу обезщетение - готови апартаменти, като не сме начислявали ддс съгласно изискванията на зддс, от друга страна доставчика ни пусна фактура за апартаментите в която е начислил ддс, моля ви, някой може ли да ми каже как да ги осчетоводя в дневника да покупки, респективно продажби, нов съм и не съм наясно с този тип сделки, моля ви за помощ!!!

моля ви

направила съм следните статии:

фактурата от строителя - 402, 4531/401
нашата фактура - 411/709
прихващам - 401/411
плащам ДДС-то - 401/503
остава ми салдо по 402, което ще го закрия след като получим готовите апартаменти
изписвам земята - 709/201

правилно ли разсъждавам?

В твоя приход се губи нещо ДДС-то. Изобщо ли не си начислил?

ами не съм, защото нали по чл.45, ал.1 преотстъпването на право на строеж е освободена доставка

Имаше едни указания на НАП, че когато прехвърлянето е с обезщетение се начислява ДДС. И то върху пазарната стойност на апартаментите, които ще получи.
Малко съм поуморена и може да греша.
Потърси в сайта, имаше доста на тази тема.

Основната ти грешка е, че няма как да отпишеш земята от баланса. Ти преотстъпваш правото на строеж, но земята си остава твоя. Ти не я продаваш, поне доколкото си написала...

DemiMoore, не че искам да кажа нещо, ама ти да не предлагаш незнаещата колежка да отчита земята като инвестиционен имот?:)

какъв инвестиционен имот? Правото на строеж си е чист приход в случая и няма отчетна стойност на земята там. Чак пък - инвестиционен имот?

Точно това имах предвид, както написа и delusion! Формира се чист приход.

аз пък съм на мнение че трябва да се отпише от баланса, айде ме убедете че не е така:)

Какво ще отпишеш от баланса бе, ivanini? Ти земя ли продаваш или учредяваш вещно право на твоя собственост да се построи чужда постройка?

той ivanini е новатор в счетоводството;)) Много пъти се е "доказвал";))

ПП. Като си уточниш понятията тогава съм готова да поспорим.

ЕТО ВИ МАЛКО ИНФО ЗА РАЗМИСЪЛ:
ІІІ.По МСС/НСС 16: При замяна на право на строеж с част от постройка се заменят несходни активи. Всяка от страните по сделката отчита придобитият актив по справедлива стойност, която е еквивалентна на справедливата стойност на отдадения актив, коригирана с доплащането /ако има такова/. Строителният предприемач ще отчете придобиването на правото на строеж по справедливата стойност на договорените в замяна апартаминти. Той обявява продажни цени на m2 преди започване на строежа, за да се набират клиенти. Тези продажни цени могат да бъдат използвани за определяне справедливата стойност на правото на строеж. Счетоводната статия ще бъде: Д-т с/ка от гр. 60 разходи по икономически елементи. К-т с/ка 412 Клиенти по аванси. Когато апартаментите /офисите/ се продадат на собсвеника на земята, “продажбата” ще се отчете по общия ред. При собственика на земята, когато той е фирма, е налице превръщане на един актив - земята в друг актив - апартаменти. И той трябва да отпише земята от баланса си срещу новия актив - апартаменти. Трябва да се поясни, че всяка от страните по сделката “замяна” определя справедливата стойност на полученото като еквивалент на справедливата стойност на отдаденото. Факт е, че за не сходни активи съществува презумпция и за несходство в справедливите стойности, показва че за отчитането на получения актив се използва при двете страни различна справедлива стойност. Справедливата стойност на полученото от предприемача право на строеж ще бъде справедливата стойност на дадените в замяна апартаменти. Но за собственика на земята тяхната справедлива стойност ще бъде друга-справедливата
стойност на земята, респективно на правото на строеж. Само в случай, че има доплащане до стойността на апартаментите двете стойности ще се изравнят. Счетоводната статия при собственика на земята към момента на замяната ще бъде: Д-т с/ка 402 Доставчици по аванси. К-т с/ка 709 Други приходи. подс/ка Приходи от продажби на дълготрайни активи. Съответно се съставя статия и за отписване на земята. Възможно е фирмата да не притежава земя, а право на строеж, което да е преотстъпило на строителния предприемач. В този случай ще отпише правото на строеж. Когато се получат апартаментите, ще се осчетоводи придобиването им по общия ред. Трябва да се отбележи, че счетоводното отчитане на сделките се подчинява само на счетоводните правила, независимо от данъчното им третиране.Това се потвърждава от различния режим по ДДС и счетоводните стандарти за замяната на активи.
………………………………………………………………………………………………

Най-голямата грешка на незнаеща (гост) обаче е липсващото ДДС на предполагаемите пазарни цени на апартаментите, с които ги обезщетяват. За такива нещица после данъчните адвокати вземат 6 цифрени хонорарчета, та си помислете....дали да питате в одит-а или да четете....съдебната практика!

благодаря ви за мненията, най вече на ivanini
и се извинявам че не съм доуточнила, наистина става въпрос за учредяване на право на строеж върху земя(суперфиция), като и аз съм на мнение че трябва да отпиша земята с/у получените апартаменти, ivanini благодаря ти за постнатата от теб статия, а от кого е?

И аз много пъти съм се питала какъв собственик съм аз на земя, ако на моята земя, строителната фирма е построила 99 % от площта и и с максимален коефициент на застрояване и на практика не мога да ползвам нищо, освен обезщетението си с апартаменти, на казусът е извън бедните ми счетоводни представи и ще трябва правно тълкуване. А искрено се съмнявам, че МСС 16 и съдебната практика е едно и също нещо, ivanini. И ако се поразровиш, ще ти побелее главицата от вещно право и още повече от приложимостта на МСС 16.

иванини, каква земя те гони пък теб!
незнаеща/ гост/ правят само суперфикция!!!!!

поне посочи откъде си го пейстнал текста иванини.;) Ще ти пейстна утре друго текстче от достатъчно известен гуру в счетоводството на строит. предприятие. За съжаление ми е на другия комп.

и твърдя, че не можеш да отпишеш земята от баланса. Имаш ОТСТЪПЕНО ПРАВО НА СТРОЕЖ. НО ти нямаш собственост върху земята.

незнаеща,
пишещите преди мен са ти отговорили!
ако благодарностите са ти само към иванини, ще береш ядове!

автора е Васил Хаджидимов, като на същото мнение е и Евгени Рангелов и на други - но в момента нямам на файл статиите им!

към DemiMoore - не е вярно земята си е наша и учредяваме право на строеж в/у нея.

Точно на Е.Рангелов ще ти пейстна утре статия, в която посочва проблемите при ОПС от една фирма на друга точно заради това, че земята си остава в баланса на предприятието.

сори отстъпено право на строеж исках да напиша
еми точно щото е ВАША, скъпа не я отписваш

DemiMoore а като не я отпиша какво да я правя?нищо ли?

незнаеща, четене му е майката.......сори.
е, това последното.........е върха - кво да я правя земята!:))

Помисли малко..... например:правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Примерно фирмата на която си ОПС не построи нищо и ти си си отписала земята?! :)

Какво да правиш ли?! Ами ...нищо:)) Можеш да я продадеш на суперфициара например:))
Обаче още данъци, такси.... малко кофти история....:)

Гост от П-в , като не можеш да дадеш компетентно мнение защо изобщо се включваш в темата ми?Мразя навлеци.................................

DemiMoore май много фантазираш ми се струва:)

Незнаеща, не се заблуждавай, защото Г-ста чудесно знае за какво става въпрос и работи основно със строителни фирми....Само загуби ценно мнение от негова страна...

ПП. Съжалявам, че изобщо теи отделих време... Прави каквото знаеш. В крайна сметка ти си счетоводителя и ти си носиш последствията. Аз проблеми и въпроси в работата си нямам.

Изобщо не е фантазия това, новичката сграда, построена на чужд терен рухна на втората година и на кого е суперфицията тогава? Важи ли? Кой е собственик на земята? Я, колко са ни болни фантазиите. Много грешни преценки за хората тук наистина! Жалко!

Незнаеща, ...като гледам,....трудно ще е да поемеш компетентно мнение......
особено от навлеци.......

незнаеща (гост) когато не знаете поне четете хората какво ви пишат а не ги обиждайте. Предполагам че, DemiMoore има предвид тази статия (въпреки, че има и още няколко в тази насока). За тези които не са разбрали, незнаеща (гост) няма да обезщетява с апартаменти, тя преотстъпва право на строеж и за това не начислява ДДС (четете малко по внимателно).
Счетоводител


Евгени Рангелов, магистър по финанси

Пет грешки на строителя при сделки с недвижими имоти

За да се изгради един строеж, компетентният общински орган трябва да даде разрешение за строеж. Условие за това е наличието на утвърден инвестиционен проект и урегулиран поземлен имот (УПИ) или право на строеж върху такъв имот. Всяко строително предприятие, което има намерения да изгради сграда с цел последваща продажба, изцяло или на части, полага големи усилия да придобие терен (УПИ). За целта използва различни средства - покупка, замяна, съвместна дейност и пр.
В последните години широко приложение намират сделките за замяна. Собственици на земя УПИ предоставят на строително предприятие терен, срещу което то поема задължение да им предостави от изградената на терена сграда определен брой жилища, гаражи, офиси, ателиета или друга застроена площ. Налице е бартер, той може да бъде пълна замяна или някоя от страните да доплаща парична сума. Това не променя характера на сделката като бартер.
За съжаление много строителни предприятия, обикновено новообразувани и без опит в строителството, подхождат без нужната подготовка към тази сделка, без да познават законовите изисквания. Ръководени от желание на всяка цена да придобият терена, се съгласяват на всякакви комбинации, продиктувани от стремежа на собствениците на терена да защитят интересите си и от „съветите” на прависти.
Този вид сделки в строителството има дълга история, но проблемите се очертаха през 1997 г. При данъчна ревизия бе направен начет на строително предприятие, което не отчело доставка по ДДС и не начислило данък при замяната. Последващите административни и съдебни спорове доведоха до решения на ВАС № 142/ 29.V.1997 г. и № 380/12.ІХ.1997 г. Те сложиха „точката” по въпроса, но въпреки това грешките и пропуските продължават, особено в последните две-три години.
Последната редакция на ЗДДС (чл. 130, в сила от т. г.) даде ясен отговор на спорните въпроси, а указанията на НАП с писмо № 91-00-261/ 4.ІХ. 2007 г. изчисти и последните спорни положения.

Постановка на въпроса

Съгласно чл. 222 и 223 от Закона за задълженията и договорите сделката за замяна всъщност представлява две сделки, като всяка от страните (заменители) е купувач на това, което получава, и продавач на това, което дава. И двете сделки се отчитат по реда на договорите за продажба.
В чл. 130, ал. 1 на ЗДДС е заложено същото третиране на сделките за замяна. А ал. 2 определя, че данъчното събитие на всяка от сделките настъпва на датата на по-ранното данъчно събитие на всяка от тях.
Остава да добавим, че сделките за замяна се отчитат по реда на т. 5 от СС 16 Дълготрайни активи. Тоест полученото в замяна се отчита в баланса на получателя (строителя) по справедливата стойност на това, което той дава в замяна (жилищата или другата застроена площ).
От консултациите на строителни предприятия, многобройните запитвания и отговори (невинаги правилни) в специализираните издания и от данъчните ревизии става ясно, че въпреки безспорната яснота (поне от началото на 2007 г.) немалко строителни предприятия продължават да допускат грешки при данъчното и счетоводното третиране на този вид сделки.
Ще насочим вниманието си към основните грешки и ще се опитаме да изложим накратко правилното решение на въпроса.
ПЪРВА ГРЕШКА. Много често строителното предприятие счита, че тъй като му се прехвърля право на строеж, то е обект на замяната. А както е известно (чл. 45, ал. 2 от ЗДДС), правото на строеж до достигане на етапа „груб строеж” е освободена доставка. И след като това е така, не следва да начислява и внася данък при замяната. Още повече че няма налице готов строеж и реално не се предава вещ, обект на облагаема доставка.
В цитираните решения на ВАС, както и в чл. 130, ал. 2 от ЗДДС ясно е посочено, че „престацията” (даването) на строителя при замяната се извършва в същия момент, в който той получава правото на строеж. Тоест той плаща в същия момент, но със застроена площ, която е обект на облагаема доставка. За строителя не е от значение прехвърлянето на правото на строеж. То е обект на другата продажба – на собственика на терена, и неговото третиране от гледна точка на ЗДДС е въпрос, който засяга другия заменител, а не строителя.
СЛЕДОВАТЕЛНО: строителното предприятие трябва да издаде фактура в 5-дневен срок от датата на нотариалния акт за замяната и да начисли ДДС върху пазарната стойност на това, което дава в замяна (примерно жилища). Строителят плаща в момента на нотариалното оформяна на замяната и трябва да отчете продажбата, която е облагаема доставка.
Тази продажба трябва да се отложи като приход, тъй като все още не са извършени и не могат да се отчетат разходите срещу нея. Затова се отчита като задължения към собственика (прехвърлителя на правото на строеж), което ще се уреди, когато обектът бъде завършен и договорените жилища бъдат предадени на собствениците. Тогава ще се отчете приход от продажби в размер на авансовото плащане с данъчна основа по чл. 26 от ЗДДС и отписване на пропорционална част от разходите за строежа на база разгънатата застроена площ (РЗП). Счетоводните записвания са:
- при замяната:
Д-т с-ка 601 Разходи за материали
(след това се отчита по функционално предназначение в сметка 611 Разходи за основна дейност, анал. сметка на сторежа)
К-т с-ка 412 Клиенти по аванси
(пазарната стойност на даваните в замяна жилища или друга застроена площ, анал. сметка на собствениците (заменители)
К-т с-ка 4532 Начислен данък за продажбите
(върху пазарната стойност на даваното в замяна)
- за предаване на готовите жилища на собствениците и отчитане на продажба:
Д-т с-ка 412 Клиенти по аванси
К-т с-ка 701 Приходи от продажби на продукция
- за отписване на разходите, пропорционална част:
Д-т с-ка 701 Приходи от продажби на продукция
К-т с-ка 611 Разходи за основна дейност,
анал. сметка на строежа

Възможно е при отчитане на продажбата да се доначисли ДДС, тъй като данъчната основа, определена по чл. 26 и 27 от ЗДДС, ще завиши сумата на данъка – върху прибавените данъци по прехвърляне на собствеността.

ВТОРА ГРЕШКА. Някои строителни предприятия знаят, че трябва да начислят ДДС при замяната, но правят това върху данъчната оценка, посочена в нотариалния акт. Данъчната оценка при замяната е за правото на строеж, но не и за жилищата, които дава в замяна строителят. Тя се различава съществено от пазарната стойност на жилищата и по този начин строителят начислява и внася по-малко ДДС, с последващите неприятности.

СЛЕДОВАТЕЛНО: данъчната оценка е върху правото на строеж. Тя не засяга строителя и определя само основата, върху която трябва да се начислят данъците по прехвърляне на собствеността на правото на стореж. Строителят трябва да начисли ДДС върху пазарната оценка на даваните в замяна жилища. Оценката може да се направи по експертен начин от него - на база други подобни продажби на кв. м застроена площ, или да се възложи оценка на лицензиран оценител.

ТРЕТА ГЕРШКА. Не са редки случаите, когато строителят знае много добре, че е задължен да начисли ДДС върху пазарната стойност на даваните в замяна жилища, но при определянето на пазарната стойност не е обективен, т. е. посочва като база значително занижена стойност. Целта е да внесе по-малко ДДС.
Какво се получава на практика. Начислявайки по-малко ДДС, строителят отчита в разходите за строежа по-малки разходи за правото на строеж. След това, при продажбата на жилищата, изписвайки пропорционална част от разходите за всяка продажба, той изписва по-малка стойност и така „се отваря ножицата” между прихода от продажбата (той е неизменен по договора с клиента) и отписаните разходи. Върху завишената разлика се начислява 10% корпоративен данък.
Да оставим, че строителят ще бъде санкциониран да доначисли ДДС с лихва, ако при данъчна ревизия се установи, че пазарната стойност при замяната е съзнателно занижена. Доначисленият ДДС и лихвите плюс 10% корпоративен данък за увеличената печалба – не е ли много?

СЛЕДОВАТЕЛНО: целесъобразно е при определяне на пазарната стойност на даваните в замяна жилища да се посочват реални стойности или с минимални отклонения от средните пазарни цени – в резултат на колебания на пазара или други обективни, но ясно определими причини. В противен случай санкциите за строителя са повече и по-тежки.
ЧЕТВЪРТА ГРЕШКА. Много са случаите, при които строителят извършва замяната „на два етапа”. Първо му се прехвърля правото на строеж от собствениците на терена, а по-късно, обикновено при достигане „груб строеж” на сградата или при нейното пълно завършване – и собствеността върху земята.
Ако собственикът на земята е предприятие, но първо прехвърли право на строеж, а после земята, за него ще има неблагоприятни икономически последици. Ще се съсредоточим само при строителя. Извършвайки замяната и получавайки право на строеж, строителят отчита придобиването й като разход за строеж срещу задължение към собствениците. Тези операции и счетоводни записвания показахме при първата грешка. Тук няма нищо нередно или неблагоприятно.
В следващата фаза на сделката (в нотариалния акт обикновено е записано, че прехвърлянето на собствеността върху земята ще стане на по-късен етап, безвъзмездно и с разноски за сметка на строителя) строителят извършва допълнителни разходи за: данъчна оценка, такси по прехвърлянето, нотариални вписвания, адвокатски хонорар и пр. И, разбира се, отчита получената безвъзмездно земя като приход:
Д-т с-ка 201 Земи (терени)
К-т с-ка 709 Приходи от други дейности
Този приход е облагаем по ЗКПО изцяло.
Но бедата не свършва дотук. След като е станал собственик на земята, строителят:
- плаща данък върху недвижимите имоти по ЗМДТ;
- извършва нови разходи за прехвърляне на идеални части на купувачите по нотариален ред. Това става, ако те са съгласни, тъй като вече са купили своето жилище с право на строеж и то е регистрирано така в общината за целите на данъка върху недвижимите имоти.
И какво се получи? Строителят плаща два пъти данъци и такси по прехвърляне на собственост, плаща корпоративен данък върху пазарната стойност на безвъзмездно получената земя, начислява ДДС при продажбата на идеалните части от земята на клиентите.
Д-т с-ка 411 Клиенти
К-т с-ка 706 Приходи от продажби на дълготрайни активи
К-т с-ка 4532 Начислен данък за продажбите
Срещу тази продажба ще отпише пропорционална част от стойността на земята, но ДДС остава за негова сметка (не мисля, че някой купувач на жилище ще плати допълнително за земята или за ДДС).
СЛЕДОВАТЕЛНО: не трябва да се сключват сделките за замяна „на два етапа”, т. е. първо да се прехвърля правото на строеж, а след това земята. Последиците посочихме.
Възниква въпросът, как да се осигури собственикът, ако предаде първоначално земята при замяната. Това може да стане с ипотека или с банкова гаранция. При всички случаи таксите за поддържане на ипотека или банкова гаранция ще струват по-малко на строителя от другите разходи за двойното прехвърляне на собствеността, данъка по ЗКПО и ДДС.

ПЕТА ГРЕШКА. Аналогично на четвъртата. Някои сторители продават първоначално жилището с право на строеж, а след това – като разберат грешката си и започнат да плащат данък върху недвижимите имоти, правят постъпки пред купувачите да им прехвърлят и идеални части от земята. Като таксите и ДДС са за сметка на строителя заедно с другите разходи.
Ще добавим, че този вид грешки се срещат по-рядко, те са остатък от предходни години и сега се търси уреждане на проблема.
В заключение. Сделките за замяна на недвижими имоти в строителството безспорно са необходими и при умело осъществяване съобразно законовите изисквания са рентабилни. Особено сега, когато цените на недвижимите имоти са завишени.
Въпросът е: трябва ли да се прави сделка на всяка цена. Познаваме ли достатъчно добре изискванията на закона, преди да оформим нотариално сделката. Явно невинаги. Затова предварителното проучване на въпроса, съобразяването със законовите изисквания, правилата на СС 16 и указанията на НАП са задължителни. Освен това опитите да се намали вноската за ДДС е нож с две остриета и по-късно дава своето неблагоприятно отражение.

незнаещата, едва ли се интересува от ситуацията при строителя...момичето си е направило правилно статиите, само дето излиза че е спорно дали трябва или не да си отпише земята в/у която е учредила ограничено вещно право, хайде някой няма ли да изрази мнение по въпроса, че и на мен ми стана интересно:)

ivanini, ти си съвсем неспасяем! Аз дори и да се съмнявах дали да я отпиша или не тая земя, не бих го направила заради данъчния ефект. Няма такъв проверяващ, който да се съгласи с теб, че суперфиция и собственост е едно и също. А пък ти си извади 100 становища на експерти и се надявай да ти ги уважат, жалко е, че дори не си ги разбрал правилно!

хайде, хайде без много умни мисли:)))кеф ми е обаче че си признаваш че не знаеш какво да направиш в случая:))